Past bydlení ve vlastním

Myslíte, že koupě vlastního bytu na hypotéku je jediné správné řešení problému vašeho bydlení? Nemusí to být pravda, taková volba s sebou nese četná rizika. A když už se člověk rozhodne koupit vlastní byt, měl by si dávat pozor; firmy stavějící domy mají připraveny různé finty. Bytů je přitom dost: jak ukazuje speciální mapa TÝDNE, ceny ve velkých městech spíše klesají.

Bankám se povedl vskutku husarský kousek. Vytrvalou marketingovou masáží a polopatistickou argumentací dokázaly bankovní domy během krátké doby přesvědčit značnou část populace, že hypotéka je tím nejlepším řešením bytové otázky. Ze všech stran zaznívá: „Místo každoměsíční úhrady nájemného do cizí kapsy se přece vyplatí splácet úvěr a bydlet ve svém.“ Stále více lidí, nejčastěji ve věku mezi pětadvaceti a třiceti lety, si podle realitních makléřů bere hypotéku na bydlení: v uplynulých dvou letech se Češi zavázali platit bankám za své bydlení v průměru sedm a půl tisíce korun měsíčně po dobu dvaadvaceti let. V současné době dluží lidé na hypotékách dvě stě padesát miliard korun.

„Ne pro každého je koupě bytu na dluh vhodná. Člověk by o ní měl uvažovat až teprve ve chvíli, kdy se zaběhne v práci, má dostatek finančních prostředků a určitou představu o své budoucnosti,“ říká Jiří Pácal, ředitel realitní kanceláře Central Europe Holding. Má například smysl, aby si mladý bezdětný pár koupil menší byt, ač neví, zda bude mít brzy potomky? A co pak s malým bytem, když děti přijdou? „Jako dočasný, takzvaný startovací byt, bývá nájemní bydlení daleko vhodnější,“ uvádí Pácal. Bytu zatíženého hypotékou je totiž těžké se zbavit. „Pokud nejde o nemovitost v extrémně atraktivní lokalitě, vlastník na odprodeji zpravidla tratí,“ říká David Sahula, mluvčí Hypoteční banky. Trh s prodejem hypoték se navíc v Česku teprve začíná rozvíjet, kupec se nenajde hned (viz Jak se (těžko) zbavit hypotéky).

Člověk by si také neměl brát hypotéku, pokud mu z výplaty nezbude ani rezerva, ani peníze na vstupenku do divadla. Splacením jistiny (vypůjčené nominální částky) a úroku totiž výdaje na vlastní bydlení zdaleka nekončí, neočekávané náklady mohou zejména mladé lidi přivést do úzkých. Na dalších několik tisíc korun přijdou poplatky za vyřízení hypotéky, vedení hypotečního účtu, povinné pojištění nemovitosti, někdy banka požaduje i životní pojistku. K tomu je třeba připočítat měsíční příspěvky do fondu oprav domu, poplatky za úklid společných prostor a za správu domu. Ostatně - podle statistik České národní banky nezvládne splácet vlastní bydlení přibližně pět procent domácností.

Rozčarovaná z koupě bytu na hypotéku byla například čerstvá absolventka vysoké školy Petra Koubková. Byt 1 + kk (30 metrů čtverečních) v pražských Hrdlořezích, půl hodiny městskou hromadnou dopravou od centra - a s patnáctiletou hypotékou - ji vyjde měsíčně včetně poplatků na 10 tisíc korun. Navíc musí uhradit daň z nemovitosti a další náklady jsou spojeny s různými opravami (v nájemním bytě se o tyto záležitosti postará pronajímatel).

Koubková zatím netuší, jak s nemovitostí naloží za několik let. „Spíš byt předčasně prodám, než pronajmu, s nájemníky by mohly být potíže,“ uvažuje.

Developerské úskoky

Před necelými dvěma lety podepsala Věra Pokorná smlouvu o koupi bytu se společností Canaba, dnes však bydlí v hotelu a potýká se s dluhy. „Myslela jsem si, že nejpozději na podzim loňského roku už budu bydlet ve svém, jenže termíny se posouvaly,“ říká. Nakonec se měla nastěhovat na konci roku, dočkala se však nepříjemného překvapení: byt byl po přeměření, jak tvrdí, o metr čtvereční menší, než zněla dohoda, od sousední bytové jednotky ho navzdory nákresům přiloženým ke smlouvě odděloval jeden panel místo dvou a na sádrokartonovou desku v kuchyni se podle ní nedala přimontovat linka. Byt proto odmítla převzít. Lze developerovi po právní stránce něco vytknout? Radek Beneš, obchodní manažer společnosti Canaba Development, se brání: „Šlo pouze o schematické vyobrazení, do podrobného projektu mohla paní Pokorná kdykoli nahlédnout.“ K dalším věcem se už on ani jeho kolegové nechtěli vyjadřovat; odpoví prý jednatel společnosti; ten však minulý týden pobýval v zahraničí.

Když už se člověk pro koupi nového bytu rozhodne, měl by si počínat velmi ostražitě. „Nemovitost není rohlík, jde o velké peníze a developeři vědí, jak na klientovi vydělat,“ varuje zástupce realitní kanceláře Pácal. Lepší je nespoléhat na vlastní znalosti a intuici: na podpis smlouvy se vyplatí najmout si právníka, na přebírání bytu stavebního odborníka.

Rozčarování z nové stavby v pražských Hrdlořezích zažila také Koubková. „Okna nakonec nebyla dřevěná jako v prospektu, ale plastová. Jenže v samotné smlouvě nebylo specifikováno, jaká budou,“ říká. Přes tenkou zeď slyší koupajícího se souseda a stěny se po přistavení nábytku ukázaly být křivé. Byt přejímala před rokem sama, nenapadlo ji, jaké záludnosti může skrývat. „Do záručních oprav se developer také zrovna nehrne. Když mi v zimě samovolně prasklo okno, opravili ho za dva měsíce,“ stěžuje si. Než se handrkovat s firmou o reklamace, s nedostatky se smířila a drobné opravy si zajišťuje na vlastní náklady.

Právě na to se většina developerů spoléhá. Noví obyvatelé domu se navíc zpravidla navzájem neznají, a tak nejsou schopni se domluvit a za nápravu věcí bojovat společně.

„Na Západě se považuje za úspěch, když se nová budova obsadí do dvou let,“ oponuje Gavlas. Připouští však, že ještě před časem se domy obvykle zaplnily během čtrnácti dnů od kolaudace. Přesto existují oblasti, kde se prodává bez problémů. „V Ostravě půjdou dobře na odbyt nadstandardní byty pro zahraniční manažery,“ připomíná rozjednanou investici automobilky Hyundai v kraji.

Růst cen? Spíše ne

Zájem o nemovitosti podle realitních odborníků stoupá a zase klesá ve vlnách. V současné době neexistuje mnoho důvodů pro významnější růst cen. Ten přichází třeba ve chvíli, kdy je bytů nedostatek. „Česko s téměř pěti miliony bytových jednotek (včetně rekreačního bydlení) patří ke světové špičce,“ říká Milada Kadlecová z firmy Institut regionálních informací, která monitoruje situaci na trhu s bydlením. Ani jeden region u nás nedostatkem bytů netrpí.

Dalším důvodem zdražení nemovitostí bývá významný pokles úroků: úvěry jsou pak levnější, přístup k nim snazší. Úroky u hypoték se však u nás pohybují kolem čtyř procent a do budoucna spíše stoupnou. Neroste ani počet obyvatel, kteří se snaží pořídit si bydlení. Věková skupina 25 až 30 let, která byty nejvíce kupuje, se početně snižuje. Ceny bytů souvisejí také s výnosem z pronájmů: když rostou nájmy, více lidí usiluje o koupi vlastního bytu. České tržní nájmy však zvolna klesají již několik let, případná deregulace tento trend spíše ještě podpoří. Platí také, že čím více lidé vydělávají, tím více jsou ochotni za bydlení platit; a táhnou nahoru i ceny bytů. Růst příjmů však u nás není nijak dramatický. Nové byty se nicméně stavějí dál. Důvodem je plánovaný růst DPH na stavební práce od roku 2008, jak ho požaduje Evropská unie. „Developeři se teď snaží postavit co nejvíc projektů, dokud daň nestoupne z pěti na devatenáct procent,“ říká Heitel z Pražské správy nemovitostí. Vláda přišla s příslibem, že většina nové výstavby se i po změně zákona o DPH vejde do definice takzvaného sociálního bydlení. Podle vládního návrhu by se zvýšení daně vztahovalo na byty o rozloze větší než 90 metrů čtverečních, o celé věci se však bude znovu jednat až po volbách.

Foto: Jan Schejbal, Petra Mášová

K TÉMATU:

Žádný velký růst, často pokles

Čtěte dále

další zprávy