Kterak vyzrát na realitku. Dostal zpět rezervační poplatek

27.05. 06:01 | Autor: Pavel Cechl

O desítky tisíc korun přijdou na rezervačním poplatku zájemci o byt, pokud jim banka nepřizná hypotéku. Realitní kanceláře by jim přitom měly peníze vracet. Stačí vhodně argumentovat.

Pětatřicetiletý IT specialista Jan Šrámek se před časem rozhodl usadit a zakoupit si vlastní bydlení. Vybral si malý mezonetový byt v příjemném prostředí pražských Vinohrad. "Bylo to v ulici vedle té, kde jsem do té doby bydlel, takže jsem neváhal ani chvíli," říká pro TÝDEN Šrámek.

Dohodl se s realitní kanceláří na tom, že byt v hodnotě 1,85 milionu korun zakoupí, a složil rezervační poplatek ve výši téměř 45 tisíc korun.

Pak ovšem nastaly problémy. Jednání s bankou o přidělení hypotéky se protahovala. "Musel jsem dokládat spoustu potvrzení, až uplynula doba, do které jsem měl uzavřít kupní smlouvu," říká Šrámek.

Přišel tak nejen o možnost koupit byt, ale i o rezervační poplatek. Realitní kancelář mu ho odmítla vrátit. Jan Šrámek se obrátil na advokáta. "Zaslal realitce předžalobní výzvu s tím, že ona není majitelem prodávaného bytu, a tudíž si nemůže peníze nechat," konstatoval Šrámek. Během měsíce měl peníze zpět na kontě.

Desítky vrácených záloh

Šrámkovi pomohly rozsudky Nejvyššího soudu, který už v minulosti několikrát rozhodl ve prospěch klientů. "Pokud žalobce neuzavřel kupní smlouvu, neporušil tím svůj závazek a nemůže být sankcionován smluvní pokutou," konstatoval soud mimo jiné v jednom z rozsudků, v němž se zastal kupujícího.

Realitní kanceláře neměly podle rozsudků na smluvní pokuty nárok, pokud se zájemci o nemovitosti podepsaly pouze dohody o složení zálohy a žádný jiný závazek. Neměly tedy zároveň podepsanou smlouvu o smlouvě budoucí kupní.

Pozici zájemců o koupi bytu ještě posílil nový občanský zákoník, který začal platit loni. "Provize je na jeho základě splatná až dnem uzavření zprostředkované smlouvy," konstatuje právník Petr Novák z advokátní kanceláře Vašenároky. cz.

Realitní kancelář i prodávající sice logicky mohou požadovat odškodnění za náklady, které s neuskutečněným prodejem měli, ty ale musejí být odůvodněné. Počet lidí, kteří mají na navrácení rezervačního poplatku právo, není podle Nováka zrovna malý. Jen on sám za poslední dva roky řešil devadesát případů, ještě před zahájením soudu prý realitky zaplatily v polovině z nich.

Mnohé realitní kanceláře už nyní rezervační smlouvy přizpůsobily rozhodnutí Nejvyššího soudu i novému občanskému zákoníku, zdaleka to však není pravidlem. "Nevrácené rezervační poplatky nebo smluvní pokuty lze navíc v některých případech požadovat až čtyři roky zpětně," dodává Novák.

Kupující v silnější pozici

Realitní kanceláře rezervační poplatky obhajují logickým argumentem, že by zájemce o koupi měl nějakým způsobem ručit za to, že v případě jeho vážného zájmu stáhnou nabídku z prodeje. A během této doby se může stát, že prodávajícímu "utečou" jiní vážní zájemci.

"Chráněny by měly být všechny strany," říká Jan Borůvka, generální sekretář Asociace realitních kanceláří ČR, a dodává, že i realitky mají při zprostředkování obchodu své náklady. Navíc se podle něho stává, že si někteří kupující rezervují deset bytů v deseti kancelářích a blokují tím prodeje nemovitostí.

Současné zákony podle něho zvýhodňují především kupující, nikoli prodávající. Ti se tak mohou bránit pouze dvěma způsoby. Buď musejí u soudu prokázat, jaké náklady s neuskutečněným prodejem měli, anebo mohou zvolit druhou možnost - uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní. "Pokud je uzavřena tato smlouva, dá se i soudně domáhat, aby kupující smluvní pokutu zaplatil," přiznává advokát Novák.

Podle Ministerstva pro místní rozvoj ČR je na druhou stranu problém v tom, že realitní kanceláře často zájemcům o byt tají, jaký závazek vlastně podepisují; prezentují ho jako běžnou zprostředkovatelskou či rezervační smlouvu. "Avšak z jejího obsahu vyplývá budoucí závazek kupujícího uzavřít zprostředkovávanou smlouvu s prodávajícím," říká Veronika Vároši z ministerstva pro místní rozvoj, které má nad realitkami dohled. Pak se kupující už rezervačního poplatku zpět nedomohou.

Pokud bude ve smlouvách zmínka o propadnutí rezervačního poplatku nebo pokutě, neměl by je člověk podle realitních expertů podepisovat nebo by si měl dohodnout rozumnou výši této sankce. Navíc by si lidé ve smlouvě měli stanovit také to, jaké povinnosti má prodávající realitní kancelář nebo majitel bytu.

Jde především o závazek do určité doby prodej skutečně realizovat. Občas se totiž stane, že prodávající od smlouvy z různých důvodů odstoupí. Vyřízení hypotéky ovšem není zadarmo, banky si za ně účtují i několik tisíc korun.

Lidé by také měli trvat na složení rezervačního poplatku k notáři nebo do banky. Od něj si v případě krachu obchodu peníze vyzvednout a z nich teprve dohodnutou smluvní pokutu uhradit.

Foto: Shutterstock

Autor: Pavel Cechl